Средняя ставка по ипотечным кредитам — обычным, а не льготным, к концу сентября опустилась примерно до 21% годовых, подсчитала госкомпания «Дом.РФ», оператор этих льготных госпрограмм. По таким ставкам россияне, по оценке Центробанка, заняли в сентябре 92 млрд рублей. Это, конечно, не 300 млрд в месяц, как было в 2023 году, но всё же немало — почти столько же, сколько в первой половине прошлого года, до отмены льготной ипотеки, — 110 млрд в месяц. Просто умножать месячный результат на 12, конечно, некорректно, но за девять месяцев россияне, по данным Центробанка, взяли ипотеки по запредельным ставкам на 440 млрд рублей. Зачем они это делают?
Ответ первый, льготный
Большая часть ипотеки при нынешних ставках, конечно, выдается по госпрограммам, проценты по которым субсидирует государство. По данным ЦБ, с начала года таких кредитов выдавалось более 80%, в сентябре доля опустилась до 77%.
Главная из госпрограмм — «семейная ипотека». По ней выдается более 80% льготной ипотеки, в августе и сентябре — 87%. Остальные программы слишком узкие: ИТ-ипотека, «дальневосточная и арктическая» и «сельская». «Семейная ипотека» положена всем, у кого есть дети не старше шести лет, но есть ограничение по сумме: кредит не может быть больше 6 млн рублей, а в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленобласти — 12 млн. Средний размер ипотечного кредита в России сейчас 4,6 млн рублей.
Если семья хочет купить квартиру дороже, можно увеличить сумму кредита — но всё, что сверх лимита, придется брать по обычным ставкам. Льготную ипотеку можно комбинировать с рыночной, и с учетом того, что основная часть кредита берется под 6% (это по «семейной ипотеке», а, например, по «дальневосточной» — и вовсе под 2%), общий процент получается приемлемый. Например, если к 6 млн по льготной ставке добавить 2 млн под 21%, совокупная ставка по 8-миллионному кредиту составит 9,75%. Примерно такими были ставки по ипотеке в 2019 году, до появления льготных программ (от 9,2 до 10,6% в разные месяцы).
Ответ второй, удачный
На покупку квартиры не хватает совсем немного. Человек еще не скопил всю сумму, но уже близок к ней — и подвернулся удачный вариант, который жаль упускать. Или рассчитывал на определенную сумму, а тут появилось хорошее предложение, но чуть дороже.
Банки очень любят таких заемщиков, с большим первоначальным взносом. Раз человек смог собрать такую сумму и готов заложить квартиру, купленную в основном на свои деньги, то он, скорее всего, сможет и захочет расплатиться. Для банков это намного меньшие риски и отчисления в резервы — они минимальны, когда взнос больше 70% стоимости квартиры. А раз так, то и ставка для таких заемщиков будет ниже. Хотя все равно высокая — скажем, не 21, а 20%.
Но высокие проценты капают на относительно небольшую сумму. Это может быть разумно, когда на другой чаше весов понравившаяся квартира или дом. В конце концов, мы их покупаем, чтобы там жить.
Ответ третий, альтернативный
Другой вариант, в котором высокие проценты не очень болезненны, — когда мала не сумма кредита, на которую начисляются проценты, а его срок, в течение которого надо их выплачивать. Так бывает в альтернативных сделках (когда несколько сделок образуют цепочку, например, когда семья продает квартиру и одновременно покупает другую) или когда люди улучшают жилищные условия, покупая новое, более дорогое жилье и затем продавая старое.
О масштабах этого явления можно судить по досрочному погашению ипотеки. В нем нет смысла при нынешних процентных ставках, если только речь не идет о тех самых кредитах под 20% и больше. Тем, у кого ипотека льготная (по ней максимальная ставка 8%) или взята до войны (это, скорее всего, не выше 11–12%) выгоднее разместить свободные деньги на депозит. Процент по нему будет куда выше, чем по кредиту, а когда ставки упадут, можно подумать о досрочном погашении. Средняя ставка по привлеченным в августе (это самые свежие данные ЦБ) вкладам составила 15,6%. Сейчас она пониже, но большинство банков предложат ставку от 12%. Лучшие ставки топ-10 банков, согласно мониторингу ЦБ, — в среднем 14,9% на срок до полугода, 14% на полгода-год.
Тем не менее люди продолжают досрочно гасить ипотеку: 292 млрд рублей в первом квартале, 268 млрд во втором. Это заметно меньше, чем прежде (пока ставки не подскочили, было примерно 450 млрд в квартал), но все равно немало.
Более того, многие досрочно выплачивают долг даже по только что взятой ипотеке. По данным ЦБ, во втором квартале досрочное погашение выданных за эти три месяца кредитов составило 13,6 млрд рублей. Речь идет о погашении именно собственными средствами заемщика — государственные субсидии и другие источники ЦБ учитывает отдельно. Рыночной ипотеки за эти три месяца было выдано на 129 млрд.
Ответ четвертый, инфляционный
Нынешние ставки по ипотеке, конечно, очень высокие, но всё познается в сравнении.
В начале года они были гораздо выше: по данным Центробанка, в феврале они достигали 29,5%, а в марте снизились на 1 процентный пункт. Ипотека под примерно 28,5% мало привлекает заемщиков, комментировал тогда ЦБ. Выдачи рыночной ипотеки тогда были минимальными: около 30 млрд рублей в месяц. На этом фоне 21% выглядит уже не так страшно, и по мере снижения ставок выдачи растут. Начинает реализовываться отложенный из-за совсем уж запредельных ставок спрос — многие почти год ждали подходящего случая взять ипотеку.
Люди сравнивают ставки с ценами, точнее со своими ожиданиями, как быстро ставки и цены будут расти. Разрыв между ними постепенно сокращается. Инфляционные ожидания населения (медиана ответов на вопрос «Как, по-вашему, изменятся цены в ближайший год») в этом году колеблются в пределах 12,6–14%, а наблюдаемая инфляция (как изменились цены за последний год) — в пределах 14,7–16,5%. Это медиана — значит, половина считает, что цены растут быстрее. Для них ипотека под 20% и даже больше может быть рациональным решением.
Тем более что многие эксперты опасаются (1, 2, 3) роста цен на недвижимость — не сейчас, а через год-два. Их логика такова. Строительная отрасль в глубоком кризисе, после роста ставок и отмены массовой льготной ипотеки спрос на жилье сильно упал: ипотеки выдается меньше, и из тех, у кого есть деньги, многие выбирают пока подержать их на депозите. За январь — август продано на 17% меньше новостроек, чем год назад, а в деньгах — на 8%. В ответ застройщики сокращают запуски новых проектов (за девять месяцев на 15%) и сдачу старых, строят медленнее. Это может привести к дефициту жилья, когда ставки снизятся и спрос восстановится.
Но это будет потом, а в 2025 году цены на квартиры долго отставали от инфляции (официальной, а не наблюдаемой) и лишь в августе догнали ее, а в сентябре обогнали. Людям надо решать жилищный вопрос, и кому-то кажется, что сейчас не самое плохое время для этого.
Ответ пятый, перспективный
Некоторые берут ипотеку по нынешним ставкам, но не собираются платить такие проценты все 25 лет — таков средний срок выдаваемых сейчас кредитов на покупку жилья. Это не означает, что они вообще не собираются платить (тогда банк отберет заложенное жилье). План в том, чтобы, когда ставки снизятся, взять другой кредит — уже под меньший процент — и полученными деньгам погасить старый.
Это никакая не махинация, а стандартная операция, она называется рефинансирование. У ЦБ есть статистика и про него. Его размер очень сильно меняется: глупо перекредитовываться, когда ставки высокие, но когда они снижаются, объемы таких операций возрастают. Так, в I квартале 2025 года, на пике ставок, он был всего 319 млн рублей, а в IV квартале 2020 года, на минимуме, вновь выданными кредитами было досрочно погашено ипотеки на 24,6 млрд рублей.
Экономические прогнозы в России сейчас приходится переписывать по несколько раз в год, но эксперты в целом сходятся в том, что ставки будут снижаться — вопрос, как быстро. Тогда спрос на ипотеку, а с ней и на квартиры восстановится. По мнению аналитиков «Дом.РФ», об этом можно будет говорить, когда ключевая ставка уйдет ниже 15%. Сейчас она 17%.
В такой перспективе ипотека по нынешним ставкам выглядит рационально: цены пока не выросли, а дорогой кредит потом можно будет заменить дешевым. «Нам очень важно способствовать тому, чтобы люди по мере снижения ключевой ставки могли… рефинансировать кредиты», — говорит директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.
Вызовет ли снижение ставок существенный рост цен на жилье, вопрос открытый, но это вполне реальный сценарий. Дело не только в ипотеке: ставки снизятся и по вкладам. Тогда некоторые из тех, кто сейчас держит в банках большие накопления, начнут искать другие способы вложить их. Например, в недвижимость (это допускает даже Центробанк).
На снижение ставок рассчитывают производители многих товаров. Например, недавно Ассоциация европейского бизнеса из-за этого немного повысила прогноз продаж автомобилей в России в этом году.